Hoje irei abordar um tema de grande utilidade para
os advogados que atuam na área consumerista: Pagamento indevido da Comissão de
Corretagem em Contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel.
O crescimento e o poder das grandes construtoras,
perante todo o país, deram origem a um número imensurável de novos
empreendimentos imobiliários lançados no mercado de consumo. Por consequência,
as negociações de vendas de imóveis também foram elevadas.
As empresas desse ramo atentam-se mais com a
lucratividade nas vendas, não investindo em uma assessoria jurídica preventiva,
erguendo, cada vez mais, o número de demandas judiciais por parte dos
consumidores.
Uma das práticas abusivas adotadas na comercialização
daquelas unidades imobiliárias é a imposição, pela própria construtora, de
“corretores” para a concretização do negócio.
Dispõe o artigo 722 do Código
Civil vigente:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa,
não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas.
Pela leitura de tal dispositivo, verifica-se que o
contrato de corretagem somente irá existir, caso o corretor contratado (aquele
quem está obrigado a obter um ou mais negócios) não tenha nenhum vínculo
(mandato, prestação de serviços ou qualquer relação de dependência) com a
pessoa que o contrata.
Nessa vertente, a efetiva prestação do serviço de
corretagem vincula-se a uma condição: o corretor não possuir nenhuma relação de
dependência com quem o contrata. Ele, de maneira independente, irá adotar
medidas para que duas pessoas realizem algum negócio.
Não é o que ocorre quando os consumidores vão
comprar algum imóvel novo, ou seja, que ainda esteja “na planta”: os supostos
corretores já estão de plantão no “stand” de vendas (aguardando os
compradores), atuando como vendedores, ou seja, pessoas ligadas à própria
construtora.
Além disso, a negociação não é realizada caso as
partes contratem outro corretor. Aquela acontecerá somente por “intermediação”
dos corretores impostos pelas construtoras, privando o consumidor na escolha de
outro profissional. Quem compra o imóvel não aufere nenhum tipo de vantagem com
a suposta intermediação.
Essas condutas, por si só, já são abusivas, mesmo
previstas nos contratos. Não obstante, as construtoras transferem o ônus do
pagamento pelos “serviços de corretagem” ao consumidor, o que, por óbvio, só
piora a situação.
Mas e se a empresa descontar o valor pago, a título
de Comissão de Corretagem, no valor do imóvel adquirido ? A prática continuaria
sendo abusiva? A resposta é sim.
Neste caso, o consumidor estaria adquirindo um bem,
de valor menor, pagando um preço maior .
Destaca-se: mesmo que o contrato tenha diversas
cláusulas, deixando o comprador ciente do ônus pelo pagamento dos serviços de
corretagem, aquelas são abusivas.
É o entendimento da maioria dos arestos sobre o
tema:
